【不動産投資で節税？】ドバイで家を借りる注意点とは？

ドバイの不動産

世界中の富裕層が集まる中東の最先端の国、ドバイ。

ドバイは経済成長率が7.6%と先進国の中でも高水準の成長を遂げています。

出典｜日本貿易振興機構

そんなドバイにて、不動産投資を検討している事業者の方もいることでしょう。

ドバイで不動産投資を行うためには、ドバイの商慣習や市場をよく知る必要があります。

そこで今回は、ドバイの商習慣について詳しく紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。

日本の事業者にありがちな悩みとは？〜不動産投資編〜

日本で事業を行なっている方で、不動産に興味を持っている方もいることでしょう。

また、既に日本で不動産事業を展開している方もいるはずです。

しかし、今の日本で投資をするといっても大したリターンがないということは、事業をしている方であれば誰しもが思っているところです。

以下では、そんな不動産投資を行う際の悩みや問題点についてまずは究明していきます。

不動産投資における悩み：税金

日本の事業者で、不動産事業を行なっている方のほとんどが、税金に悩まされています。

現在日本では不動産事業を運営するためにはさまざまな税金が必要です。

たとえば、以下は皆さんもよくご覧になる税金です。

固定資産税：不動産の所有者は固定資産税を支払う必要がある。地方自治体が不動産の評価額に基づいて、所有者に請求される。
地方税（住民税・事業税）
- 住民税：不動産の所有者は住民税を徴収する必要がある。地方自治体の優遇に不動産の評価額を乗じて計算される。
- 事業税：不動産投資が事業として認められる場合、不動産投資に関連する結果に対して事業税が認められる場合がある。
免許登録税：不動産の売買契約を締結する際には免許登録税が認められる。売買価格に対して一定の割合が認められる。
印紙税： 不動産に関連する契約書や譲渡証明書には、一定の金額の印紙税が必要。
家賃収入：不動産を賃貸に出して得た収入には得られる税が金銭対象となる。収入から経費（修繕費や管理費など）を差し引いた金額が金銭対象となる。
譲渡結果：不動産を売却した際の利益には譲渡得税がかわる。売却価格から取得または売却費用を差し引いた金額が金銭対象となる。

上述の通り、事業者にはさまざまな不動産にまつわる税金が課されており、利益が上がったとしても半分以上が税金として徴取される仕組みなのです。

不動産投資における悩み：市場の縮小

日本では経済成長はおろか、人口減少や緊縮財政などによって不動産市場そのものが縮小傾向にあります。

実際に1990年から2020年にかけて、日本の不動産会社は大幅に減少し、市場は今も不安定です。

「将来性のない市場で事業を行うことほど馬鹿らしいことはない」と多くの事業者は思っていることでしょう。

昔は稼ぎがあった不動産会社も、今ではジリ貧のところも多いのが現状です。

不動産投資における悩み：買い手・借り手がいない

不動産事業というものは、不動産を購入する人や借りる人がいて成り立つ事業です。

しかし、現在の日本ではそもそも不動産を購入する人や借りる人が減少傾向にあります。

さらに、収益の少ない安いアパートや借り物件が人気で、売上も伸びにくい現状です。

優良な買い手、借り手がいないため、事業が円滑に進まないと悩んでいる方もいるのではないでしょうか？

ドバイの不動産市場全体のお話

さて、前章では日本の不動産市場の現状について紹介をしました。

日本の不動産市場は非常に厳しいもので、このまま日本で事業を行なっていても歩留まりが悪いことは明白です。

では、海外に目を向けてみましょう。

今世界で一番注目を集めているドバイでは、不動産市場がどのように変化しているのでしょうか？

以下では、ドバイでの不動産市場の現状について紹介します。

ドバイで不動産事業が人気？

世界中から最先端の企業が集まるドバイですが、ドバイの不動産市場は現在非常に人気です。

ドバイの不動産市場が人気な理由は至ってシンプルで、それは税制にあります。

ドバイでは、企業の法人税を0%にして、世界中の富裕層を集めているのです。

オンラインで仕事ができる時代に、高い税金を払ってその国に滞在する必要はありませんよね。

そのため多くの企業がドバイに移住を果たしているのです。

事業者が次々とドバイに参入しているため、オフィスや住宅の価値が高まっています。

さらに、ドバイは世界でも有数の観光立国です。

観光立国であるため、ショートタイムレントなどの観光施設の利回りが非常に高くなります。

また、観光地周りの不動産には安定した需要があり、投資用の不動産として人気が高くなるのです。

ドバイでの不動産の実態

ドバイで不動産事業が人気ということはわかっても、その実態については知らない方も多いです。

実は、ドバイの不動産の運営は大元が全て国営企業です。

国が不動産の権利や運営を牛耳っているため、安定した不動産の需要を国が創出できます。

たとえば以下のスキームで、国は不動産事業を活性化させています。

不動産が売れる
国に収益が入るのでそれを原資に都市開発を行いより魅力的にする
より観光客が集まり利回りが安定する

さらに、ドバイは王政国家であるため、開発のスピード感が非常に速いです。

世界一のショッピングモールやタワーを、短期間で完成させるほどのパワーを持った国が不動産事業を安定させているのです。

ドバイの不動産の買い方（借り方）とは？

ドバイで不動産投資をするのがおすすめである理由については、大方理解できたところでしょう。

では、ドバイで実際に不動産を買う（借りる）場合はどのような手続きを踏む必要があるのでしょうか？

以下では、ドバイで不動産を買う（借りる）方法について紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。

ドバイ不動産の商慣習とは？

初めに、ドバイで不動産売買を行う前に、現地の商慣習について知る必要があります。

商慣習を知らなければ現地で不動産を売買できないですよね。

ドバイは、業界風習で売り手からは基本的に手数料は取りません。

基本は買い手から売買金額4%〜 5%を徴収します。

日本では両手持ちと言って売り手、買い手からそれぞれ3％づつ徴収しますがドバイは違うのです。

また賃貸の場合は家賃の2ヶ月 – 1ヶ月分を手数料としてもらいます。

またホテルアパートメントなのか、それとも住宅なのか、オーナー直なのかで料金も変わります。

不動産会社から購入する場合は、政府が指定した賃貸契約書、または売買契約書があるのでそれにのみサインをしましょう。

それ以外のサインを求められたら、信頼のおけるエージェントなどに一度相談するのが無難です。

ドバイで物件を賃貸（賃借）したい場合は？

まずは、ドバイで不動産賃貸事業を行いたい方に向けて賃貸の方法を紹介します。

ドバイでの賃貸契約は年間一括払いまたは最低でも半年払いです。

賃貸契約を行うためには、賃貸契約書や※EJARIを発行する必要があります。

近年は、節税目的でドバイに移住する方もいるので、そのような方には数年間の居住を見繕ってあげましょう。

節税をするには、最低数年間ドバイに居住する必要があるからです。

※（不動産規制庁によって開始されたオンライン登録システム）

ドバイの不動産購入の相場と購入の流れ

ドバイでの人気エリアは、DOWN TOWNと呼ばれるエリアです。

ブルジュハリファの周辺を指しており、写真のような海沿いのきれいな街で、人気を集めています。

人気エリアDOWN TOWNの相場を例に、不動産を購入する際の相場と、購入の流れを解説します。

賃貸の場合

賃貸の場合の相場は、1LDKで30万円/月ほどです。

一方、海の目の前に位置する物件などはDOWN TOWNの中でも特に人気で、プレミアプライスがついて50万円/月ほどの金額です。

賃貸の場合の不動産購入の流れは以下です。

1：賃貸契約書の作成	行政指定のフォーマットに従って作成し、契約内容をしっかり確認しましょう
2：契約金の振り込み	オーナーの口座と物件を仲介したエージェントそれぞれに手数料を支払います
3：鍵の受け渡しと入居前の点検	受け取った鍵の数と入居前の物件の傷を必ず確認し、必要に応じて記録しましょう
4：Ejari登録（約500AED＝約2万円）	政府のオンライン登録システムで、街の中にあるノータリーオフィスで手続きを行います（2時間ほど）
5：EMPOWERの契約	電気・水道などのライフライン契約がオンラインで可能です
6：インターネット回線の契約	ネット回線工事の立ち会いが必要です