ドバイ不動産の購入判断では、広告の利回りよりも家賃が何か月入らなくても支払いを続けられるかを先に計算すると、資金不足のリスクが見えます。表面利回りが高くても、管理費や修繕費、ローン返済を引くと、手元にほとんど残らない物件もあります。
ここでは完成済み住宅を長期賃貸する想定で、取得総額を分母にした実質利回りと、赤字にならない入居月数を計算します。金額はすべて仮の計算例です。市場相場や特定物件の収益実績ではありません。
1．物件価格ではなく取得総額で実質利回りを出す
購入時の費用と毎年の費用を分ける
まず、売買価格に購入時の諸費用を加えて取得総額を出します。登記関連費用、仲介料、書類手続費、賃貸開始に必要な家具や初期修繕などが対象です。費用の負担者や金額は契約によって異なるため、見積書の明細で拾います。
手付金が売買代金に充当される契約なら、物件価格に重ねて加えません。また、返還予定の保証金は消費する費用とは分けます。ただし、返還されるまで使えないお金なので、購入時の資金計画には含めます。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 物件価格 | 1,000,000AED |
| 登記・仲介・書類などの取得費用 | 65,000AED |
| 家具・賃貸開始前の修繕 | 35,000AED |
| 取得総額 | 1,100,000AED |
この例の取得費用65,000AEDは、計算用に置いた合計額です。実際には登記、仲介、融資、委任状などの条件を個別に積み上げます。購入後に家具代が判明するようでは、当初の利回り比較が崩れてしまいます。
管理費は単価だけでなく面積と請求範囲を確認する
毎年の費用では、建物のService Charge、賃貸管理料、保険、オーナー負担の修繕、募集・契約関連費などを確認します。空室中の電力や冷房の基本料金など、入居者がいなくても残る支払いにも目を向けてください。
Service Chargeが面積単価で示される場合は、年額か月額か、面積がsqftかm²かを確認します。例えば年20AED／sqftで対象面積が800sqftなら、年額は16,000AEDです。広告の室内面積と請求に使う面積が一致するかも、請求書と照し合わせます。
建物の管理費と、入居者対応を任せる賃貸管理料は別の費目です。一方、管理契約に募集業務が含まれている場合もあります。同じサービスを二度計上しないよう、請求の対象を確認しましょう。
表面8％でも、費用控除後は約4.1％になる例
年間契約賃料を80,000AEDとすると、物件価格に対する表面利回りは8％です。ここで、次の条件を置きます。
- 年間の空室・入替期間：1か月
- 建物管理費、保険、修繕予算など：年25,000AED
- 賃貸管理料などの変動費：実際の受取賃料の5％
入居11か月分の受取賃料は約73,333AED。変動費は約3,667AEDなので、年間の運用収支は73,333−25,000−3,667＝約44,666AEDです。
取得総額ベースの実質利回り＝年間運用収支÷取得総額×100
約44,666÷1,100,000×100＝約4.1％
この数字は借入返済前・所有者の所得課税前です。また、修繕予算は支出に備えて確保する金額として差し引いています。実際の請求額や税務上の経費とは区別してください。
2．入居月数を変えて、赤字になる境目を見つける
損益分岐は「固定支出÷入居1か月当たりの収入」で計算する
次に、何か月入居すれば年間支出をまかなえるかを計算します。先ほどの例では、入居1か月当たりの賃料は80,000÷12＝約6,667AED。ここから変動費5％を引くと、固定支出に回せる金額は約6,333AEDです。
損益分岐の入居月数＝年間固定支出÷［年間契約賃料÷12×（1−変動費率）］
融資なしなら25,000÷約6,333＝約3.95か月。計算上は、約4か月の賃料収入で年間固定支出をまかなえます。ただし、売却時の損失や取得費の回収まで含めた採算ではありません。
ローンがあり、年間返済額を仮に40,000AEDとすると、必要な支出は合計65,000AED。損益分岐は約10.26か月となり、年間約1.7か月を超える無収入期間があると、手元資金の持ち出しが生じる計算です。
空室1か月の想定だけで決めない
| 年間の空室期間 | 借入返済前の運用収支 | 年40,000AED返済後の残額 |
|---|---|---|
| 0か月 | 51,000AED | 11,000AED |
| 1か月 | 約44,667AED | 約4,667AED |
| 2か月 | 約38,333AED | 約−1,667AED |
| 3か月 | 32,000AED | −8,000AED |
端数処理により、前の計算と少額の差があります。この物件は無借金なら空室への余力がありますが、例示したローンを組むと2か月の空室で年間収支がマイナスになります。表面利回りは同じ8％でも、借り方によって資金繰りは変わります。
さらに、賃料を10％下げた場合も計算します。年間賃料72,000AED、空室1か月なら、変動費控除後の収入は62,700AEDです。固定支出25,000AEDと返済40,000AEDを引くと、年間2,300AEDの持ち出しになります。
ローン元本は利益計算と資金繰りで扱いを分ける
実質利回りと返済後の残額を、一つの数字にまとめないでください。ローン元本の返済は現金を減らしますが、その全額が運用経費になるわけではありません。
物件そのものの稼ぐ力は借入返済前の運用収支で比較し、生活資金への影響は元利返済後の残額で見ます。自己資金利回りを出すなら、分母を取得総額ではなく実際に投入した自己資金に変え、返済後・税引前などの計算条件も添えます。
短期賃貸は、宿泊単価、稼働日数、清掃費、予約サイト手数料、光熱費、許可などを別に積み上げる必要があります。この長期賃貸の月数計算へ、そのまま当てはめると費用を見落とします。
3．買付前に、収支表を証拠と支払予定で埋める
想定賃料と実際の契約賃料を混ぜない
販売資料の想定賃料は、締結済み契約の家賃とは違います。賃貸中なら契約書、残存期間、支払予定、滞納の有無を確認します。空室物件なら、同じ建物の間取り、家具、階数、眺望などが近い条件を比べ、募集額と実際に契約できる額を分けて考えます。
- 売買価格と取得費用の明細を集め、取得総額を確定する。
- 建物管理費の請求書、賃貸管理契約、修繕履歴を確認する。
- 受取賃料と支出を、同じ12か月の期間で並べる。
- 空室延長、賃料下落、追加修繕、借入金利上昇を個別に試算する。
- 税金と円への換金費用を分け、購入後に残す現金を決める。
年間黒字でも、支払日に現金が足りるとは限らない
賃料の受取回数と管理費・返済の支払日は一致しません。年単位では黒字でも、賃料受取前に修繕と返済が重なると、追加送金が必要になります。年間収支表に加えて、月別の入出金予定も作ってください。
先ほどの例で3か月無収入となるなら、固定支出とローン返済の年額65,000AEDを単純に月割りした3か月分は16,250AEDです。これに突発修繕や募集費を加えて、予備資金を考えます。実際に年払いの費用が先に来るなら、月割り額だけでは足りません。
日本で使うお金は、円換算後と税引後も見る
AED建てで黒字でも、円高になれば円換算した受取額は減ります。円で支出する予定がある人は、購入時と同じ為替だけでなく、円高になった条件でも残額を計算します。送金手数料や為替スプレッドも別行に置くと、差し引かれる金額が見えます。
日本の税務上の居住者は、原則として海外の賃料も日本の所得課税の検討対象です。UAE側の税負担の説明だけで、税引後収益を決めることはできません。現金収支と課税所得も同額とは限らないため、税額は別に計算します。
買付前には、候補物件ごとに取得総額、返済前の実質利回り、損益分岐の入居月数、支払日に必要な予備資金を並べましょう。高い利回りより、想定が外れても保有を続けられる条件を選ぶための比較表になります。
